Юрий Бычков: «Потенциал термального рынка огромный»
- Юрий Фёдорович, как зародилась идея создания термальных комплексов?
- До основания Управляющей компании «Термы» более 20 лет я занимался строительным бизнесом в Удмуртии, Перми и Татарстане. Среди наших заказчиков были и администрации, и корпорации, и частные лица. Объекты были самыми разными — в том числе бассейны, бани, оздоровительные и медицинские комплексы. В начале 2010-х ситуация на рынке ухудшилась, и я решил найти новое бизнес-направление.
- Почему именно термы?
- Я с детства люблю баню и все, что с ней связано. Я часто ездил в Европу, в легендарные термы в Германии и Италии, изучал, как они устроены. В России мне не хватало — и до сих пор не хватает — таких оздоровительных проектов: доступных, но со сложной курортной инфраструктурой. Я захотел изменить ситуацию. В 2013 году мы вместе с командой заметили эту неосвоенную нишу и решили переквалифицироваться на проектирование термальных комплексов.
- То есть, конкуренции на этом рынке не было?
- Даже сейчас в стране работают всего чуть больше 80 терм, а в 2013 году, когда мы зарегистрировали компанию, их можно было посчитать по пальцам одной руки. Потенциал все еще огромный: мы оцениваем емкость рынка термальных комплексов в России в две с половиной – три тысячи объектов.
- С чего Вы начали термальный бизнес?
- Первый термальный комплекс мы открыли в Воткинске в 2015 году. Город небольшой — с населением всего около 98 тысяч человек. Запуск обошелся в 78 млн рублей; при этом основными статьями расходов были отделка – плитка на стенах и на полу, желательно не скользкая, и оборудование: вентиляция, печи, парогенераторы, котельная.
- Как появился дизайн-проект?
- Концепцию первого комплекса разработал немецкий архитектор Виктор Хельфер. Он помог создать коммерческую технологию, которая позволяет проектировать термы в любой локации, например, в торговых центрах, на парковках, на площадях стрит-ретейла, в здании бывшего кинотеатра. Концепция первых терм была разработана за неделю. Кстати, последующие концепции разработал тоже Хельфер.
- Были ли особенности, которые пришлось учитывать при проектировании и возведении комплекса?
- Как таковых сложностей при проектировании не было, поскольку у нас уже был большой опыт строительства похожих объектов, была своя проектная организация, инженерная служба, дизайнеры. Но возникла проблема с самим зданием — оно давно не эксплуатировалось. Одна стена у него было полностью в грунте и долгое время подмокала, поэтому на ней образовался «двухэтажный» грибок. Нам пришлось полностью откопать здание, укрепить девятиметровую траншею, чтобы она не обваливалась, отбить всю штукатурку снаружи и внутри. Потом полностью закрыть герметиком — это сложная инженерная работа, на которую мы потратили пять месяцев. Если бы не это, то мы бы построили термы быстрее и дешевле. В итоге, вся эта процедура составила 15 % от суммы инвестиций в запуск. Уже после открытия в какой-то момент возникла идея сделать бассейн «Мертвое море» — с соленой водой. Встал вопрос, какую концентрацию соли выбрать. В Израиле — 350 граммов на литр воды, но в такой концентрации неудобно лежать; к тому же, если такая вода попадет в глаза — мало не покажется. Решили остановиться на 200 граммах соли на литр воды, но такого оборудования ни у кого не было. При концентрации соли выше 50 граммов на литр воды техника начинала глючить. Пришлось самим разработать технологию, чтобы всё действовало так, как мы задумали.
- Из каких элементов состоял первый термальный комплекс?
- Термы мы запускали в две очереди: осенью была готова крытая часть с банями и хаммамами, а весной мы открыли уличную зону. В Воткинске у нас более 16 бань и саун, крытые и открытые бассейны, спа-зоны и зоны отдыха. Мы построили маленький хаммам на 5 кв. м, открыли инфракрасную баню, баню кело и многое другое.
- Люди быстро приняли новинку?
- Поначалу отнеслись с осторожностью – думали, что это что-то недоступное для них. Но в 2015 году у нас час в будни стоил 100 рублей, в выходные — 200 руб. Сейчас 345 рублей в будни и 295 – в выходные. «Воткинские термы» открылись в сентябре и в первый месяц посетителей было немного. Но уже в октябре на школьных каникулах у нас было по 300 человек в день. Летом открылась уличная зона, и люди массово пошли в термы. Стали приезжать из соседнего Ижевска. Рекорд комплекса — 1 723 человека за день мы зафиксировали в январе 2025 года. А в целом за десять лет работы комплекс уже посетили 1,5 млн гостей. Самый высокий поток гостей — когда шкафчиков не хватает, термальный комплекс полный и стоит очередь — бывает в каникулы, выходные, а также когда на улице или очень холодно, или очень жарко. Скажем, если прогноз на плюс 25 градусов, то мы ждем 120 % загрузку, а если на плюс 30 градусов, то будет очередь на три часа.
- Появление терм как-то повлияло на развитие города в целом?
- С момента открытия терм в город стало приезжать больше туристов: в 2024 году приехало 350 тысяч туристов – в 1,5 раза больше, чем в 2020 году. И они задерживаются дольше. Посещение музея-усадьбы Чайковского, самой популярной достопримечательности Воткинска — обычно занимает около двух часов, а визит в термы длится четыре-шесть часов. То есть туристу уже, вероятно, потребуется дополнительный день на отдых, а это автоматически повышает спрос на гостиницы, сервисы и локальный ретейл. В итоге деньги остаются в городе и начинают работать на местную экономику.
- Насколько быстро окупились вложения в создание комплекса?
- Мы рассчитывали, что проект окупится за два года. Так и получилось. Спустя десять лет, в 2025 году прибыль «Воткинских терм» уже превысила 100 млн рублей, что на 18 % больше аналогичного показателя предыдущего года – 85 млн рублей.
- Проект успешно развивается – и уже не только в Воткинске.
- В последнее время ходить в бани стало модно. Приведу в пример другой комплекс под нашим управлением — «Нижнекамские термы», который открылся в 2022 году. Если в Воткинске у нас компактное пространство, всего 2,5 тысячи квадратов, то Нижнекамске комплекс просторный — с большой уличной зоной и новыми форматами: нефритовой и каменной саунами, национальными татарскими банями мунча, пивными банями, стеклянной сауной и многим другим.
- Вероятно, и вложений, и усилий потребовалось больше в разы.
- Общая площадь комплекса – 18 тысяч квадратных метров, поэтому и инвестиции были в десять раз больше. Под термы мы реконструировали дом культуры. Объект стоял с советских времён, и по факту это был недострой. И тут бы я хотел отметить работу Министерства экономического развития Татарстана и администрации Нижнекамска: они помогли оформить концессию на здание и землю. Весь процесс — соблюдение регламентов, проведение торгов — занял год, и это еще очень быстро. Наш проект понравился администрации, и уже после того, как мы закончили строительство и получили свидетельство соответствия, нам очень быстро выдали разрешение на ввод объекта.
- Как быстро «Нижнекамские термы» стали популярны?
- Термы открылись в конце августа, и, в отличие от Воткинска, у нас сразу был аншлаг. Мы, конечно, запустили рекламу по радио, и афиши, и баннер повесили, но сарафанное радио сработало лучше. За три года работы термы посетили более 2,5 млн человек.
- За счёт чего окупается термальный бизнес?
- Термы продают в первую очередь время. Чем комфортнее человеку, тем дольше он остается, и тем выше чек. Именно продажа времени в виде билетов и абонементов приносит 80-90 % дохода. Около 20 % площади мы сдаем в аренду, поэтому оставшиеся 10-20 % выручки формируются за счёт арендаторов и дополнительных сервисов: массажей, спа-процедур, косметологии, кафе и фудкорта. Все это часть отдыха, а не отдельный продукт, и приносит дополнительный доход без агрессивных продаж. Чем больше комплекс, тем больше мы ставим арендаторов. Например, в нижнекамских термах 33 арендатора. Здесь действует простой принцип: чем больше людей приходит в комплекс, тем активнее они используют все его возможности – бассейны, сауны, развлечения, сервисы.
- Какой срок необходимо заложить в возведение комплекса?
- В среднем термы можно построить за полтора-два года, но бывают разные ситуации. Например, термы, которые открываются в торговых центрах, можно запустить быстро: в Видном процесс занял всего три с половиной месяца, а в Ижевске – полгода. Больше всего времени на запуск уходит там, где нужна реконструкция здания, как было в Нижнекамске. Там на запуск ушло 22 месяца.
- От каких факторов зависит стоимость строительства?
- Если все правильно распланировать, базовая себестоимость квадратного метра может составить 100–150 тыс. руб. Для этого надо понимать технологию проектирования: соблюдать размеры и пропорции зон, начиная с ресепшн и заканчивая саунами, душевыми и моечными; соблюдать соотношение количества лежаков с площадью воды. Чем меньше стен, тем меньше расходов на их возведение и отделку. Чем просторнее помещение, тем больше людей, а значит, доходов. Многие проектировщики делают расчет мощностей по нормам СНИП, принятым для бань во времена Советского Союза. Мы решили поменять подход, опираясь на десятилетний опыт эксплуатации объектов. Сейчас наши расчеты на 35-50 % ниже, чем те, что по СНИП.
- На чём никогда не следует экономить?
- На оборудовании нельзя экономить. Если какую-то трубу прорвет, то вода может затопить половину комплекса. Расчет мощностей — отдельная статья расходов, которую мы оптимизируем. Чтобы установить нужные для функционирования терм мощности, необходимо подвести электроэнергию или даже построить отдельную подстанцию. Это огромные деньги — расходы могут составлять примерно 10 % от всего бюджета. Точные суммы зависят от города. В Москве это может быть и сто, и двести миллионов рублей. В регионах по-разному.
- У вашей компании уже более 150 концептов различных объектов. Как просчитать прибыльность проекта?
- Маржинальность наших концепций составляет 50 %. При грамотной организации проект окупается за два-три года при условии учёта таких деталей как подача и очистка воды, вентиляция, поддержание комфортной температуры и влажности, расчет энергопотребления. Всё это может «съедать» маржинальность: любой недочет приводит к росту расходов и снижению качества услуг, что напрямую влияет на экономику проекта.